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資産運用 & 相談

資産運用&相続

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資産運用

資産運用を考える時に、アセットアロケーションやポートフォリオという言葉が使われます。投資リスクを低下させるために、投資対象を入れ替えたり、投資先を分配する考えに基づいた言葉です。たとえば、生たまごをひとつの籠に入れて置いたとします。何かのきっかけで籠がテーブルから落ちれば、生たまごの多くは割れてしまい、つまり資産の多くを失ってしまうことになります。こうした危険(リスク)を回避する方法としては、籠の中の生たまごの一部を「ゆでたまご」にしたり、「スクランブルエッグ」にしておく方法が考えられます。これは籠の中という場所は変えずにリスクを分散する方法です。これによって「割れる」というリスクは減少します。他の方法としては、生たまごの一部を冷蔵庫に入れたりなどして籠の外に出す方法です。金融資産を日本円だけでなく、ドルやユーロに分散する方法が考えられます。

つまり資産運用におけるリスク分散を考える時、資産の種類をどのように分散(例えば、預貯金、有価証券、不動産等に分散する)するか、同じ資産の中身を分散(例えば、不動産を駐車場、賃貸マンション、賃貸オフィスビル)するなどの方法があります。また地域を分散する方法もあります。国内だけでなく海外の不動産にも投資するとういうことです。

資産運用における不動産投資の特徴として、建物・設備については、減価償却費が損金になることが上げられます。減価償却は支出の伴わない費用ですので、損益計算書上で費用計上されてもキャッシュは手許残るという効果があります。キャッシュフローの計算式は「税引後利益プラス減価償却費」ですので、キャッシュを増やすためには、利益を上げて税金を支払い、その後に残るお金を増やすことが最も重要ですが、減価償却費も忘れてはなりません。

遊休土地を駐車場のまま利用した場合と、該当土地を担保に金融機関から借入れをして(賃貸マンション)を建築した場合の事業収支を比較してみてはどうでしょうか。

尚、土地有効活用に関する詳細については、当社営業部(電話047-359-2111)またはこちらのお問い合わせフォームからお問い合わせください。

 

 

相続

1.相続税

人はだれでも年を重ね、そしてやがて死を迎えます。自然人たる人間は必ず死ぬのです。死を迎えた時、人は、あの世に財産は持って行けません。先祖代々の土地建物、成功して手に入れた金融資産、そして失敗して作った借金(負の財産)も・・・
これらを遺産といいますが、その遺産をめぐって親族が壮絶なバトルを繰り広げることは、なにも小説やドラマの中でだけでなく、実際多く行われているのです。
財産のある人は、死後、財産をどのように誰に相続させるかを常に考えておく必要があります。後に残された人に対してもそれが思いやりとなるでしょう。相続財産の規模によっては、相続税がかかる場合があります。
尚、平成27年1月1日より相続税及び贈与税の税制が改正され多くの方が増税となりました(基礎控除を超えた金額が1,000万以下を除く)。詳しくは、東京国税局のホームページをご覧下さい。

 

2.相続対策

相続税対策の出発点は、財産の正確な評価をすることです。
相続税には基礎控除があります。
(3,000万円×600万円×法定相続人の数)

【相続税には基礎控除がある】

相続税には3,000万円の基礎控除があります。これは無条件です。さらに、法定相続人一人あたり600万円の控除があります。これも無条件、従って夫が亡くなった場合、妻がいて子供が三人いる場合は5,400万円までは相続税がかかりません。また申告も要りません。基礎控除額(上記例の場合5,400万円)を超える財産をお持ちの場合は、まず、10ヶ月以内に申告をする必要があります。そしてそれぞれの相続人が超えた部分に対して相続税を納めなければなりません。

相続税は評価額が低ければ低いほど税額も低くなります。
例えば、現金や銀行預金はそのままの評価になってしまいますが、それを不動産に変えておくことで評価を下げ、節税に結びつけることが可能となるケースがあります。

■財産の一部を土地に変えておく
現金や預金が1億円あったとします。その場合、相続税はそのまま1億円に対してかかります。これを相場相当の土地に替えておけば、相続税評価は時価の1億円ではなく、路線価方式となり70〜80%くらいの評価額になります。つまり課税の対象額が1億円から7,000万円に減額されるのです。

■借金で土地を買っておく

金融資産があまり潤沢でない場合は、借入金で土地を購入しておくという手もあります。5,000万円の土地を5,000万円の借入金で買った場合、借入金の5,000万円は資産から100%控除されますが、買った土地は3,500万円くらいの評価になります。ここでのマイナスは、他の財産から控除できます。

■マンションを建てる

土地にマンションなどの借家を建てると、その敷地の評価は「借家建付地」として20%ほど評価が下がります。また、建物の方は仮に「借家権割合」が30%であれば、控除されて評価は70%ほどになります。また、建設資金の借入金も財産からマイナスとなります。以上のように、賃貸マンション建設は相続対策としての効果が大きいと考えられますが、採算性などを充分検討した上で、事業化することをお薦めいたします。

尚、税務に関する詳細については、税理士等にご確認ください。

 

3.相続財産価値の把握

相続財産の内訳は、一般的には、その約7割が土地・建物などの不動産です。不動産は極めて換金性の悪い資産です。相続税は現金で支払うのが原則ですので、現金がない場合は、土地を半分売ってまかなうといったことが必要となります。しかし、相続税の納付期限は10ヶ月後であり、急いで土地を売ろうと思えば、どうしても相場より安く売ることが予想されます。こうしたことを避けるため、所有する土地をどのように活用するかを事前に考えておくことが重要です。

  1. 自家用地として維持する土地(生活していくために必要な土地)
  2. 物納用として、確保しておく土地(あまり利用価値がない資産を優先)
  3. 有効利用をはかって開発する土地(相続税対策や納税資金を確保するために積極的に開発していく、商業地などの利用価値の高い土地)

の最低3つに色分けして整理します。
そして次に誰に何をどのくらい相続されるのかを考えます。
最終的に、子供達に安全・確実に相続させるには、遺言書を作成することをお薦めします。これでほとんどのトラブルは回避できるといえます。

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